群租实际是要推高房租的。得以租客的最大经济忍受力为限度来看这个问题。
以目前成都市中等小区90平方的一套精装空房为例,大约能租到1300-1500左右。配家具家电1600-2000之间。
我们假定一名普通收入的人,能最大支出、负担500元一个月的房租,那么90平方的小三房,他们3人合租一套,一人一间,这是比较合理理想的情况。套房的价格不会高企,他们的生活环境,以及对邻居的影响都在还算舒适的范围内。
但是,如果群租,这么一套的价格:那么正如前面所说,每人能负担的最大限度是500,则在这套里面塞上9个人,每人10平方建筑面积,这是符合至少上海关于建筑面积的规定的。这套房子的价格攀升到3600,每人负担的价格降低到400,好像对于每个人来说还便宜了。
在3600一个月和1600一个月之间,房东的可能做的选择是比较显而易见的。有不少房东出于公德心、出于爱护自家房屋的原因,会选择1600。这有一个比例。但,随着群租规模的扩大(挤进更多的人),和非群租的价格差会扩大,这个比例就会日渐减少。
当同样的一套房子,能够以某种方式(群租)达到3600的时候,非群租的人去谈价格就会面临相当的困难——要说服房东放弃3600而以1600的价格出租,很明显是一件较为困难的事,往往的结果,是抬高非群租的价格,比如抬到1800、2000甚至2400,这样来促使房东放弃群租的念头。这就推高了租房价格。 而普通租房的价格推升,必然会进一步推升群租房的总价,为消化这个总价的上升,要么提高单价要么塞进更多的人,居住环境更加恶劣——这是一个恶性循环。
以法规的形式强行规定禁止群租是完全正确的。政府所欠缺的,是缺乏配套措施,例如大规模的廉租房建设、大规模的集体宿舍建设等。
说到大规模集体宿舍建设:以前的单位啊什么的都是有自己的宿舍的,就地消化了住宿压力。但目前这些宿舍的消失、城市化的飞速发展,让很多中小企业(小公司、餐馆、理发店、洗脚房……)无法独立解决自己的职工宿舍问题。大量的选择就是在居民小区租房子,搬进高低床做宿舍。还有许多分散的、找工作的或收入低的人群也会被迫群租,因为只有商品小区的居民房可以租。
实际政府是应该出面来,负责建设或者牵头建设大量的这种集体宿舍的。它的住宿密度会非常高,相应的管理、配套设施也会针对高密度人群来配置。大部分人都是住过学校宿舍的,一间房4-8人,未见有什么问题。那就是因为集体宿舍的性质就是针对高密度人群来建设的。当把集体宿舍直接安插在为低密度、较高生活质量建设的居民小区的时候,不出问题,不发生大矛盾,那是不可能的。